À moins de disposer d’une importante réserve de remplacement, la plupart des coopératives qui entreprendront des rénovations majeures au cours des prochaines années devront emprunter pour financer leurs travaux. Pour obtenir le prêt nécessaire, elles devront d’abord réaliser tout un travail d’analyse et de préparation de dossier. Elles devront aussi prendre des décisions difficiles pour améliorer leur capacité de remboursement parfois insuffisante.

Financer un projet de rénovation majeure dans une coopérative d’habitation exige un effort organisationnel important. Avant de soumettre son projet à un prêteur, la coop doit procéder à l’analyse de ses besoins.

Le bilan de santé immobilier (BSI), essentiel à toute demande de financement, fournit de nombreuses indications en plus d’une estimation préliminaire du coût des travaux. Des études supplémentaires sont souvent requises pour compléter l’analyse des besoins. « C’est le cas dans 40 % des BSI réalisés par la FECHIMM. On pense notamment à des rapports d’expertise d’architectes et à des études d’avant-projet, affirme le directeur du soutien aux coopératives de la FECHIMM », Louis-Philippe Myre.

Une fois cette étape franchie et le coût des travaux estimé, la capacité d’emprunt de la coop pose un nouveau défi. « Le plus souvent, lorsqu’on fait ce travail, on constate que la capacité d’emprunt des coopératives est limitée par des revenus de loyers relativement bas », ajoute Louis-Philippe Myre.

Ce constat entraine une réflexion collective au sein des coops. L’enjeu est très sensible. C’est particulièrement le cas dans les coopératives en fin de convention où certains membres à faible revenu risquent de subir une augmentation doublée d’une perte de subvention. « L’aboutissement est assez souvent une augmentation des loyers, dans certains cas modeste, mais dans d’autres cas drastiques », remarque le directeur du soutien aux coopératives.

Une décision démocratique

La décision d’aller de l’avant avec le projet appartient aux membres qui doivent notamment approuver en assemblée générale le budget et les augmentations de loyer et, dans certains cas, des modifications aux règlements de régie interne. Faire naviguer le projet à travers les instances démocratiques de la coopérative constitue une difficulté non négligeable qui explique souvent que certains s’étirent dans le temps.

Confrontées à des choix difficiles, certaines coops décident de reporter une partie des travaux requis pour des raisons financières. Tout en respectant ce choix, le directeur du soutien aux coopératives estime que l’obligation d’entretenir son immeuble et l’énergie requise pour effectuer une démarche de financement et réaliser des travaux majeurs militent plutôt en faveur d’une rénovation complète.

« Traditionnellement, la capacité financière, sans égard aux besoins réels, dictait les décisions des coops. Ce modèle d’intervention était peut-être valable au cours des 20 ou 25 premières années d’exploitation, mais lorsque la plupart des composantes ont atteint leur durée de vie maximale, il faut les remplacer. Étant donné que les coops doivent se financer et que cette démarche implique un important travail, elles ont tout intérêt à planifier un projet qui leur permettra de repartir sur un nouveau cycle de 20 à 25 ans », dit Louis-Philippe Myre.

Pour le CA, ce processus représente tout un travail. Il doit fournir pas moins de 41 documents selon le décompte établi par la FECHIMM. Il doit aussi produire un budget quinquennal (5 ans) équilibré et faire préparer les plans et devis qui viendront préciser les estimations des besoins en rénovation.

À l’étape de la négociation du prêt, l’analyse des besoins et le budget seront mis à contribution pour démontrer la capacité de remboursement de la coop. En fonction de ses besoins, de sa situation et des conditions qui lui sont proposées, elle pourra opter pour l’offre de financement la mieux adaptée à sa réalité.

Deux types de financement possibles

Nouveau prêt hypothécaire

Financement plus économique à long terme
Impact généralement plus important sur les loyers

Prêt de capital patient

Impact réduit à court terme sur les loyers pour les coopératives admissibles
Financement généralement plus coûteux à long terme

Des taux d’intérêt toujours avantageux

Malgré deux récentes hausses de 0,25 % du taux directeur de la Banque du Canada, les taux d’intérêt demeurent très bas. « C’est le bon moment d’aller se financer à peu de frais avant les nouvelles hausses attendues », souligne le directeur du soutien aux coopératives de la FECHIMM, Louis-Philippe Myre.

Convaincre les membres d’adhérer au projet

Sur la photo : Elimane Sy, coordonnateur du soutien à la gestion et Louis-Philippe Myre, directeur du soutien aux coopératives de la FECHIMM

Obtenir l’accord des membres pour le financement d’un projet de rénovation majeur représente souvent le plus grand défi pour une coopérative d’habitation. Toute décision d’emprunt touche directement le portefeuille des membres, et l’impact sur le loyer constitue souvent un frein au projet.

« C’est difficile », convient Elimane Sy, coordonnateur du soutien à la gestion des coopératives à la FECHIMM. « Gérer une coop, ce n’est pas comme gérer un immeuble locatif privé. On ne peut pas ignorer le pouvoir démocratique. Si les membres refusent un budget, le projet de rénovation est bloqué. La démarche de financement implique un processus consultatif du début à la fin », dit-il.

Pour convaincre l’assemblée générale, le CA doit évidemment faire appel à la responsabilité des membres d’assurer la sécurité et la pérennité des lieux en regard du bilan de santé immobilier de la coop. Afin d’arbitrer le débat entre les besoins et la capacité de payer des membres, il doit aussi élaborer différents scénarios susceptibles de rallier une majorité.

« Ça ne sert à rien de prévoir des augmentations de 150 $ par mois si on sait que les membres n’ont pas les moyens d’y faire face et vont rejeter le projet. Dans certains cas, quand on peut échelonner les travaux dans le temps, des augmentations progressives peuvent être une solution », soutient Elimane Sy.

L’amélioration de la qualité doit aussi être prise en compte, pense-t-il. « Les membres seront plus enclins à adhérer au projet si le processus de financement peut donner des résultats concrets dans un horizon pas trop lointain. Ça peut être un élément motivateur, car le membre peut se dire : j’augmente mon loyer, mais bientôt mon logement sera de meilleure qualité. »

Des subventions possibles ?

La Stratégie nationale sur le logement que le gouvernement fédéral doit annoncer cet automne pourrait comprendre de nouvelles mesures afin d’aider les coopératives d’habitation à réaliser des travaux de rénovation. La FECHIMM et tout le mouvement réclament cette aide depuis quelques années déjà.

En attendant la décision d’Ottawa, différents programmes peuvent permettre aux coopératives d’obtenir une contribution financière pour leur projet. La SCHL propose un programme pour l’amélioration thermique de l’enveloppe des bâtiments. « Quand les montants sont importants, c’est intéressant. Si les montants sont modestes, le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle, parce que les exigences de la SCHL complexifient les dossiers », explique Louis-Philippe Myre.

Du côté de la SHQ, des marges de crédit peuvent être autorisées et garanties dans de rares cas où la viabilité de la coopérative est menacée.

Les coopératives peuvent par ailleurs obtenir des remises d’Hydro-Québec pour une série de mesures liées à l’amélioration de l’efficacité énergétique des immeubles. Celles-ci sont présentées dans la page du programme Coops efficaces au www.energie.coop. Le programme Rénoclimat prévoit également des aides financières pour la rénovation.