La Coopérative Les colonnes au cœur de la Communauté Milton Parc travaille à un projet de rénovation majeur depuis maintenant trois ans. Elle s’apprête finalement cet automne à commencer les travaux. Son expérience est source d’enseignements.
À un an de l’échéance de la convention la liant à la SCHL, la Coopérative d’habitation Les colonnes dans le quartier Milton Parc s’apprête à entreprendre un chantier de rénovation majeur. Les investissements requis se chiffrent à près de 1,25 M$ selon l’analyse de besoins réalisée par la FECHIMM.
« À peu près tout est à refaire : les façades, la toiture, la plomberie, la robinetterie, les cuisines, les espaces communs, le chauffage », énumère le responsable du comité d’entretien de la coop, Jean-Marc Pineau.
Tout est parti de la toiture qu’il fallait refaire à la demande de l’assureur. La coop était convaincue de pouvoir assumer, à même ses réserves, les 50 000 $ requis pour les travaux. Jean-Marc Pineau, nouveau responsable du comité d’entretien, allait découvrir une autre réalité.
« Quand j’ai fait venir des entrepreneurs pour avoir des soumissions, on m’a dit : Pensez plutôt à 100 000 $. À ce montant, on n’avait plus la réserve suffisante pour entreprendre ces travaux. J’ai été obligé d’appeler la SCHL pour savoir ce que nous devions faire. Financement privé ou seconde hypothèque ? »
Jean-Marc Pineau a aussi contacté la FECHIMM. On l’a informé que la Fédération pouvait aider sa coop dans le processus de financement de son projet. « Le besoin, c’était d’abord du financement. On nous a informés que, pour obtenir du financement, il fallait d’abord faire un bilan de santé », dit-il.
Le bilan de santé réalisé par l’équipe de la Fédération, ajouté à de nouvelles exigences concernant les façades pour les immeubles de cinq étages et plus, va plutôt établir les investissements nécessaires à 1 246 000 $.
Le plus grand défi pour la coopérative devient alors de convaincre les membres que les travaux sont nécessaires, alors que la plupart des logements sont relativement en bon état. « Ce n’est pas évident pour tout le monde, parce que, si on dit qu’il faut changer toutes les salles de bains, y compris lavabos, baignoires, robinetteries, etc., certains disent : Mais non, chez moi, c’est très bien. Ce qu’on ne voit pas, c’est que c’est souvent rouillé par en dessous, pourri, parce qu’il y a eu de l’infiltration d’eau », raconte Jean-Marc Pineau.
Sur la photo : Jean-Marc Pineau en entrevue
Parmi les membres-locataires, certains ont craint des hausses de loyer très salées. Elles seront en effet importantes (de 9 à 10 % par année depuis trois ans) et sources de tension, même si les loyers demeurent abordables pour le secteur. « C’est sûr que le fait d’avoir des travaux de cet ordre-là et surtout les augmentations de loyer qui sont nécessaires à cause de l’hypothèque, ça crée des tensions… Des gens se demandent s’ils seront en mesure de rester ici et s’ils pourront continuer de payer les loyers. »
Qui est en cause dans ce déficit d’entretien ? « On reconnaît qu’on aurait dû faire des travaux plus tôt… Il aurait fallu prévoir des augmentations plus régulières pour avoir une plus grande réserve de remplacement, mais en même temps on travaillait avec la SCHL qui considérait qu’on avait une assez bonne réserve », explique Jean-Marc Pineau.
Une vision à court terme a aussi contribué au bilan, admet-il. « La plupart du temps, il s’agissait de faire en sorte que les loyers n’augmentent pas; alors on réparait ce qu’il fallait réparer sans nécessairement prévoir… Il y avait probablement aussi un manque de connaissances. On ne savait pas ce qu’il fallait faire et prévoir.#
Le responsable de l’entretien ne pense pas que la coop aurait pu seule faire face à ce défi. En travaillant avec la FECHIMM, il dit avoir trouvé des réponses à des questions essentielles telles que : « Par où commencer, à quoi doit-on penser… ? »
Au moment de l’entrevue à la fin d’août, la coop en était encore à conclure le financement du projet qui sera assuré par un prêt hypothécaire de la Caisse d’économie solidaire Desjardins et une subvention de la SCHL pour la réfection de la toiture.
Répondre aux exigences de ces dernières et se coordonner avec toutes les parties, dont la FECHIMM, a été laborieux pour le responsable de la coop, peu habitué à ce type de démarche. « Il y a beaucoup d’exigences, de procédures et de démarches à faire avant même de faire la demande de financement. C’est long. »
Établir un consensus parmi les membres a aussi été difficile et a contribué à repousser les échéances, admet Jean-Marc Pineau.
Le financement du projet étant assuré, la coop devra maintenant gérer la réalisation des travaux avec le soutien de la FECHIMM. Là encore, tout n’est pas aussi facile qu’on l’aurait cru. La réfection de la toiture qui est devenue urgente en raison d’infiltrations ne pourra se faire en même temps que les travaux sur la façade, a-t-on appris, ce qui allongera encore la durée du projet.
Les autres coopératives qui devront réaliser de tels travaux devraient s’armer de patience, pense Jean-Marc Pineau. « On nous avait prévenus, quand on a commencé à travailler avec la Caisse, que ça ne se ferait pas en quelques jours ou quelques semaines. Ça s’échelonne sur quelques mois et, chez nous, ça a été encore plus long que ça aurait dû, un peu à cause de nous, parce qu’on n’arrivait pas à se décider. »
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