L’heure de rénover a sonné, mais bien des coopératives se demandent comment elles pourront financer ces travaux et mieux entretenir leurs immeubles.

Dossier publié dans le numéro du printemps 2014 du magazine CITÉCOOP

Un constat préoccupant

Un parc vieillissant, de nouvelles coopératives construites avec des budgets trop serrés et un important déficit d’entretien dans de nombreux immeubles : tels sont les éléments qui amènent la FHCQ à dresser un constat préoccupant face à l’état du parc immobilier coopératif.

Des coopératives vieillissantes

Même si la FHCQ ne dispose pas actuellement d’une étude exhaustive de caractérisation du parc immobilier de ses membres, la nature des programmes de développement des coopératives d’habitation au fil du temps (achat-rénovation, constructions neuves) et nos observations sur le terrain nous permettent d’énoncer certains constats.

Les coopératives actuellement en fin de convention (articles 61 et 95) ont souvent été réalisées dans des immeubles existants qui ont fait l’objet de rénovations majeures. Les bâtiments de ces coops sont vieillissants et la majorité d’entre eux auront besoin, parfois avant même le terme de leur convention d’exploitation, d’investissements importants pour assurer la disponibilité et la qualité des logements.

Les effets du sous-financement des projets

Depuis les années 2000, on observe davantage de constructions neuves dans le cadre des programmes AccèsLogis Québec et Logement abordable Québec. Si l’on peut croire que la plupart de ces nouvelles constructions sont dans un meilleur état que les immeubles existants qui ont été convertis, plusieurs coopératives de la région de Montréal rapportent, de plus en plus tôt dans la vie de leurs immeubles, des problèmes exigeant des travaux de rénovation importants.

Certaines coopératives membres de la Fédération, incluant de plus en plus des constructions récentes, doivent réaliser des travaux de rénovation et d’entretien imprévisibles et hors de leur contrôle. Les immeubles de ces coopératives sont aux prises avec des problèmes souvent liés à la qualité de plus en plus faible des matériaux de construction utilisés. Une situation qui s’explique notamment par des budgets de développements trop serrés.

Dans son mémoire sur les pistes d’amélioration des programmes AccèsLogis et Logement abordable Québec (LAQ), la FHCQ demande d’ailleurs à la Société d’habitation du Québec d’indexer les coûts maximums de réalisation afin qu’ils correspondent bien aux véritables coûts d’un projet immobilier coopératif de qualité dans la région métropolitaine.

Un manque d’entretien

Si le vieillissement du parc immobilier et le sous-financement des projets peuvent expliquer une partie des problèmes, le manque d’entretien fait aussi partie des causes de la situation préoccupante à laquelle sont confrontées un certain nombre de coopératives, selon les membres de l’équipe de la FHCQ qui interviennent sur le terrain. On constate que l’entretien des immeubles, une responsabilité très complexe, est trop souvent victime d’une vision à court terme où la volonté de conserver les loyers au plus bas prix possible l’emporte sur la préservation du patrimoine immobilier.

Le parc immobilier coopératif

• Moyenne de 22 logements par coopérative
• Immeubles de tous types :
  • Unifamilial
  • Plex
  • Multilocatif

À lire dans ce dossier

Des travaux à financer

En 2006, une étude de la CQCH, réalisée pour le compte de la SCHL, évaluait les sommes que toutes les coopératives d’habitation devraient dépenser pour réaliser des travaux importants avant l’échéance de leur convention d’exploitation. Pour les quatre différents types de coopératives caractérisées par l’étude, le coût des travaux à faire oscillait entre 14 153$ et 21 247$ par logement.

L’appui de la Fédération : le soutien à la planification et aux travaux immobiliers

Depuis 2009, suivant le mandat obtenu de la SHQ et la création des Centres de services (CS) pour les coopératives du programme sans but lucratif privé (PSBL-P), la FHCQpropose aux coopératives un soutien pour la planification et la réalisation de travaux immobiliers.

Des rénovations qui insufflent un sentiment de fierté

Avec le soutien financier de la SHQ, via le programme québécois des infrastructures, la Coopérative d’habitation Les trois galeries dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve a effectué, au cours des cinq dernières années, des travaux de rénovation évalués à près d’un million de dollars sur le bâtiment abritant ses 8 logements.

Comités d’entretien : un rôle à valoriser

Même si la qualité des immeubles et des logements est un des éléments qui favorisent le plus la participation et la bonne entente dans une coopérative d’habitation, le comité d’entretien ou comité de gestion immobilière est trop souvent le parent pauvre dans les coopératives d’habitation selon Jean-Hugues Labrecque, coordonnateur à la formation.