L’évaluation foncière et les taxes qui en découlent représentent un enjeu qui préoccupe les coopératives depuis plusieurs années. Alors que les logements coopératifs sont censés être extraits du marché privé spéculatif, ils font l’objet d’un même traitement sur le plan de la fiscalité municipale. En termes concrets, les coopératives d’habitation, qui poursuivent une mission sociale et sont sans but lucratif, sont évaluées et taxées de la même façon que les propriétés privées qui visent le profit et le gain de capital à la revente.
Les coopératives ont mandaté la FHCQ afin qu'elle fasse des représentations auprès des municipalités et du gouvernement du Québec en vue de faire reconnaître leur nature spécifique et de leur attribuer un traitement particulier sur le plan fiscal.
Déjà en 2012, la Fédération a présenté un mémoire à la Commission sur les finances et l’administration de la Ville de Montréal, Hausses des taxes municipales pour les coopératives locatives à but non lucratif d’habitation de l’île de Montréal, quelques constats et recommandations.
Dans ce mémoire, la FHCQ présentait trois recommandations :
- adopter une politique municipale interne déterminant la valeur du rôle foncier;
- exonérer les coopératives locatives à but non lucratif d'habitation en vertu de leur contribution au milieu;
- allouer une exemption totale ou partielle calculée au prorata des personnes bénéficiant du programme de supplément au loyer (PSL).
Ces recommandations n’ayant pas eu de suite, la Fédération a poursuivi son travail. Grâce à une collaboration avec le Service aux collectivités de l’UQAM, elle a pu, en 2017, faire réaliser une étude sur les pratiques fiscales différenciées selon la nature des contribuables. Le but de cette étude était de démontrer que différentes administrations, municipales ou régionales, en Amérique et ailleurs, attribuaient un statut fiscal différencié à des organismes en fonction de leur nature juridique et de leur mission. Par la suite, toujours avec le soutien du Service aux collectivités, la FHCQ élaboré en 2018 un argumentaire utilisé lors de représentations auprès du gouvernement du Québec, de la Ville de Montréal et de la Ville de Laval.
Dans cet argumentaire, la FHCQ a modifié ses demandes de 2012. Elle sollicite désormais le gouvernement du Québec afin qu’il amende la Loi sur la fiscalité municipale pour y ajouter, à l’article 244.30, une nouvelle catégorie de contribuable appliquée aux coopératives d’habitation à possession continue, y compris les coopératives de solidarité. Une telle mesure répondrait aux objectifs suivants :
- reconnaître la mission sociale des coopératives qui n’ont pas pour but de réaliser des profits, mais plutôt d’offrir des logements abordables et de qualité aux ménages à revenu faible et modeste;
- corriger l’iniquité frappant les coopératives qui sont évaluées, et taxées, au même niveau que les propriétés privées équivalentes, alors qu’elles ne font pas partie du marché spéculatif, ses membres ne pouvant réaliser de gains sur la plus-value des immeubles dans le rare cas où ceux-ci seraient vendus;
- alléger le fardeau des taxes municipales dont la proportion atteint une moyenne de 19 % des revenus dans les coopératives;
- soutenir les efforts des coopératives qui sont appelées à réaliser des investissements considérables – de l’ordre de 400 millions de dollars – afin d’assurer le maintien en bon état de leurs immeubles en leur offrant des incitatifs fiscaux.
Une telle modification à la Loi sur la fiscalité municipale donnerait ainsi aux municipalités le pouvoir d’attribuer aux coopératives d’habitation un taux de taxation différencié. Chaque municipalité, selon sa situation particulière, aurait alors le loisir d’utiliser cet article de loi pour attribuer un taux de taxation spécifique aux coopératives d’habitation et de moduler ce dernier en fonction de son marché immobilier.
Complément d'information
Argumentaire de la FHCQ « Pour un statut fiscal différencié »
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Collin Mayrand
Directeur de la vie associative et de la gouvernance
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